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深圳厂房空置率创历史高位 产业转移升级遇瓶颈

作者:袁明 发表:2012-07-23

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深圳厂房空置率创历史高位 产业转移升级遇瓶颈

2012年7月22日09:19 经济观察报 

邢毅破产了,他极不甘心。

他是深圳愿景光LED厂的老板,公司年产值曾经上亿元,在行内颇有名气。但最后却因为几百万的债务而致破产。

破产的伏笔在2009年埋下。成本的上升和国外市场的萎缩,加上市场上残酷的价格火并,他的企业经营已经惨淡。但无论怎样,对他来讲,结局都是“死”,区别在于“找死”还是“等死”。“死”了之后,邢毅没有“跑路”,而是四处筹钱还债,希望东山再起。但他的厂子已被物业方搬空。一名保安独守那座空厂。

经济下行,苦苦支撑的中小企业老板感受到前所未有的压力。工厂的倒闭或外迁在广东产业转型升级的背景下悄然发生,厂房的空置率也在历史高点。

空厂

6月29日上午,邢毅给生意伙伴们群发一条短信,自己因资金链断裂,借款无门,无法偿还供应商的900万欠款,还有工人工资和银行贷款,只能破产。

短信最后一句是,“我没有做资产转移,我本人一无所有,于6月29日上午10:00正式宣布破产。我已离开深圳准备外出一段时间,希望大家不要骚扰我的家人。”

宣布破产的短信发出几天后,邢毅租的厂房就被物业公司搬空。仅有一名保安守着那一栋毫无人气的楼房。他的这座厂房,连同旁边数栋空厂房,其实都是富士康搬迁之后留下的空宿舍楼。

这类厂房的空置情形并非孤例。

中介机构环申工业地产总经理朱国建对媒体表示,随着一些中小企业经营状况下滑,近期关外厂房的空置率和去年相比有所上升,总体空置率比去年底上升5个百分点。

早在一季度,这种空置率上升的趋势已表现出来。深圳流动人口和出租屋综合管理办公室发布的一季度抽样调查报告显示,深圳当季的厂房仓库租金基本持平,但空置率同比提升3.2个百分点。

该报告指出背后的主因是,“以外贸出口为主的外向型经济企业订单减少,而原材料和人力成本上升,企业的开工率下滑,因而对扩大生产规模持保守态度,导致对工业厂房的需求萎靡,有的甚至还缩小了生产规模。”

而二季度的空置更加严重。深圳一名厂房租售中介吴平说,今年5月起,他就发现厂房出租变得越来越困难,尽管每平米的月租金已比去几个月前下调1.5~2元,但二季度的厂房出租环比还是减少50%至60%。

他认为这是大环境不景气所致。“我的客户中有一些工厂是做欧美市场的,很萧条。做国内市场的,也是静悄悄的。”吴平告诉记者。

深圳一家大型专业厂房租售中介网站总经理黄少武(化名)告诉记者,二季度深圳关外的厂房,每平米的月租均价已经下调快2元了,但很多招租广告挂了小半年都没能租出去。

黄少武认为,当前的空置情况甚于2008年金融危机时期。2009年初,该网站抽样调查显示,当时深圳厂房空置率是30%~45%。

持相同观点的还有深圳公众力商务咨询有限公司董事长范军。范军以前在国土规划部门任职多年。“我们现在在(深圳)坪山一带做一些调查,也是政府委托的调查,报告还没完成,但发现空置率是蛮可怕的。”范军说。

“我们在关外接触到很多1万平方米的工厂区加几千套房间的宿舍楼,大量空置在那里,有人想把它变成职业培训学校。”

范军认为,下半年厂房空置率可能还要加大。“政府想把笼腾掉,但腾掉了鸟没有来,老想着世界500强,哪有那么多500强。”

事实上,相同的空置情况和政府的思维,还发生在东莞、佛山。黄少武说,很多东莞厂房在他的网站挂出租广告,也是挂了大半年还租不出去。以前东莞的厂房月租一般是每平米接近10元。现在一般只有7元,甚至只有五六元,但也很难租出去。

外迁

关于这次破产,邢毅至今感到意外。7月18日晚,“失踪”多日的他和记者见面。他说,自己知道这个大行情不好,会淘汰很多企业,但没想到现在就轮到自己。

他认为,和他一样的人会多起来。“能撑过二季度的,三季度也很难撑过去,很多人会静悄悄地死掉。”

但现在这个时刻,是自上个世纪90年代台商来深圳之后最艰难的。深圳台商协会会长张周源说,市场经历一些起伏本是常事,但现在的低谷让很多制造企业无法支撑。劳动力成本提升、原材料上升、人民币汇率的变动,这些虽是老话题,但它们对制造企业利润的挤压却从未停止。

张周源说,台商来大陆最早是到深圳,后来深圳台商先后有三波出走高峰,第一波发生在1994年、1995年,大量台商从深圳关外搬到东莞。第二波发生在几年后,搬往江浙。

当下则是第三波。“这一波比较不明显,看工厂不行,就直接将工厂收掉。”张周源说,“现在深圳有些台商关厂或者从深圳迁走,这虽然是少数,但相比往年还是要多的。”

湖北老板段卫华今年初,把工厂从深圳宝安搬到湖北武汉。搬的原因是,在深圳,工人的稳定性太低,尽管深圳目前1500元的最低月工资标准居全国之首。“培训了3个月的工人,第4个月就辞职,工资一分也不能少给,工厂没办法组织生产。”

年轻的新生代工人渴望在深圳找到归属感,但深圳的高物价是他们承受不起的。“深圳的房子,当老板的想买都觉得有困难,更别说打工的。”段卫华说

段卫华不确定出走是否值得。到内地去,等于脱离珠三角成熟的产业配套,而且内地的员工意识和政府效率与沿海地区相比依然存在很大差距。

但企业外迁已成深圳劳资纠纷主因。深圳劳维律师事务所主任段毅对媒体说,去年年底以来,深圳因企业外迁而产生的劳资纠纷占到了一半以上,大大高于往年。

数据显示,今年上半年,深圳市累计外贸进出口2118.6亿美元,增长5.4%,落后全国外贸平均增速水平2.6个百分点。

老病

愿景光破产的伏笔在2009年埋下。

受金融危机冲击,传统产业中的制鞋、玩具、小电子都遭到了重创。而LED则被视为高新产业、朝阳产业。珠三角各城市的政府都推出一系列LED产业示范工程。

2009年,广东LED产业实现产值390亿元。经过3年迅猛增长,2011年,就突破1500亿元。

但行业的“乱”也同步发展。LED行业几乎无技术门槛,产品样式也互相抄袭,价格战白热化。“很少有人在乎后期的维护,把LED灯卖出去钱挣到就不管了,整个行业就是一场乱仗,都在比胆量。就像一口井,井水就这么点,胆小的拿吸管吸,胆大的用抽水机抽。”邢毅说。

邢毅的朋友、深圳莱特LED公司企划部副总经理施光典则表示,LED的蛋糕确实很大,不过分蛋糕的人也很多。而且,蛋糕还没有做成呢,大家都饿着肚子在旁边看着。之前大家口袋里都还有些吃的,现在很多人已经吃光了,到最后就看你撑不撑得住等这个蛋糕做成。

邢毅就属于那种把口袋里的东西吃完了的。

深圳台商协会会长张周源说,目前的这一波下滑趋势是从2008年就开始酝酿的。“2008年的时候,刚生病,很容易医好。但那年生的病没被根治。现在拖成老病,就不容易医了。”

张周源说,3000多名台商在深圳从事制造业,90%是在做外销。“全世界购买力下降对企业的影响还是很大的,台商要一直撑着,不然就没有机会。”

事实上,从成本而言,大陆对台商已经没有吸引力。“整个大陆人口结构改变以后,低廉的劳动力再也找不到了。”张周源发现,以前的普工以小学、初中毕业为主,现在的工人动辄就是高中、大学毕业,不愿干传统工业的脏活累活。

台湾老板本该去东南亚寻找机会。“大陆现在的工资水平,对于东南亚其他国家,不管泰国、越南、马来西亚来说,都算高的。”而台商们之所以不走,是相信留下能等到大陆内需的增长,这是唯一吸引台商留在大陆的原因。

留下来,就得承受痛苦。“像我们做外销的,五年前的价格和现在的价格是一样的。现在是微利,大部分的工厂现在都在苦撑。”

除了用人和原材料成本递增、人民币升值外,中小企业的融资也一直困难。尽管各级政府都在说要切实改善中小企业融资环境,但真正要弄到钱并不容易。

在2011年,邢毅发现,由于行业激烈竞争,毛利率已经从几年前的100%下降到不足15%。他想投入资金进行研发创新,以和竞争对手区别开来。但到当年下半年,他的资金链快断了。“上半年,还有很多人和我说,可以借我几百万元。但是下半年之后,10万都借不到了。”

他后来得以向杭州一家银行贷款,流动贷款500万元,银行承兑汇票1000万元。但贷款的条件苛刻,500万元流动贷款获取的前提是,要现在银行内有500万元的存款。

邢毅说,这是他第一次向银行贷款,非但没让公司挺过去,反而加速了它的破产。由于每季度必须按银行要求还款70万元,并且加上大量的利息、手续费、好处费,最后这笔贷款实际到手仅有400万元。而他在东莞的一家五金工厂、一套别墅、一套住宅都填了进去。

由于一时发不出工资,工人开始罢工,引发连锁反应,供货商也对邢毅失去信心,债主提前上门,银行的还贷压力像一个紧箍圈,牢牢把他套住。他最后只能通过透支信用卡、借高利贷、6台豪车也全卖掉。

有出没进,使得一切更加糟糕。每个月的水电、厂租、400多名员工的工资支出,共要110万元。而愿景光在2012年几乎没什么生意了,破产已不可避免。

政府

产业转移升级,背后有一个重要原因是,广东很多制造业城市现在都面临着土地不足的发展瓶颈。

受生态保护和国土管控等约束,在2011年后的10年,深圳新增建社用地指标仅有42平方公里。深圳需要回头盘活那些零碎的土地,并统一收储。

东莞的情形大体相似。去年,东莞的土地开发强度已超过43%。

土地资源消耗得差不多了,再要土地的话,就得腾笼换鸟,“三旧”改造。

6月1日,深圳推出了2012年度土地整备计划,计划年内释放出21.83平方公里潜力用地。此外,深圳新一轮土改也已启动。

但政府、村集体(工厂业主)、企业三方博弈的局面不会改变。而企业主们认为,在新一轮的博弈中,企业仍将处在弱势。

过去20多年,“最大的受益者是当地人,本地人就在这里永远坐庄了,赢家永远是他们。”张周源说,10年前,他的厂房月租是每平米9元,如今已涨至17元。 22年来,他已经给当地村集体交了1亿多元的厂租。

尽管自认“贡献”巨大,但对于脚下的土地,张周源他们更多扮演的是局外人。而邢毅的这次破产也是“局外人”所遭遇的结果。

深圳龙华新区去年底刚成立,新成立的政府想租下愿景光的厂房,来做办公楼。从今年3月开始商谈。邢毅要求得到1000万元的补偿款。那时起,他就没再交租,以为租金可在未来的补偿款里抵扣。

到6月,出租方国鸿物业管理公司因为邢毅未交租金、滞纳金、水电费等共100万,愿景光停水断电。“我被国鸿忽悠了。”邢毅说。最后他的补偿款没拿到不说,工厂的设备、电脑都被国鸿清理走。

范军说,回过头来看,产业转移、经济下行共同造成的厂房空置,将对政府的土地整备有利。“厂房空置不一定是坏事,至少它不会那么奇货可居,可能会把大家(村民和企业)期待值降低,反倒能起到促进和推动(土地储备、城市更新)作用。”

他说,“政府现在可能会把太多精力关注到产业的转移,其实它应该更多地在完善公共配套、公共福利、增加社会的公平性,把财力更多投入在这一块。在产业的扶持上,事实上很多中小企业可以救活,可以就地升级转移的,但是政府不愿意救活,不愿意施以援手,而是更多地去保留大企业。它总想到现成的500强,而不去培养未来的500强。”

邢毅最终输了,背着沉重的债务,却也不想“跑路”。此前几天,他去浙江凑钱。他的父亲也通过拾工厂垃圾去卖,凑了2万元帮他还债。他希望有一天能重新赢一次,但不知道有没有那天。

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